Como ya hemos visto, la organización patrimonial del territorio mediante la utilización de los derechos reales inmobiliarios (DRI) requiere la atribución a éstos de la denominada eficacia erga omnes, esto es, de la capacidad de afectar a personas que no han prestado su consentimiento a los mismos, personas que vienen en denominarse terceros.  Para la eficiencia del tráfico jurídico inmobiliario, esto es, las transacciones inmobiliarias, se hace preciso implementar mecanismos (sistemas) que permitan a estos terceros la posibilidad de conocer la existencia de los DRI, en la medida en que este conocimiento puede afectar a una transacción inmobiliaria.

Un sistema es un objeto complejo, dotado de una organización interna, cuyas partes o componentes se relacionan mediante procesos previamente establecidos con alguno de las demás partes o componentes. Los componentes que integran los sistemas de información territorial, que denominaremos LIAS (Land Administration Information Systems) tienen una naturaleza compleja entremezclando información gráfica e información jurídica

De forma más o menos embrionaria, se han ido organizando históricamente sistemas cuya utilización persigue la posibilidad  de proporcionar a los terceros la información necesaria sobre los DRI. Como veremos, estos sistemas, en la medida en que persiguen finalidades concretas, se centran en la información sobre determinados datos relativos a los bienes inmuebles, circunstancia que trae como consecuencia la fragmentación de la información territorial. La fragmentación de la información territorial se produce tanto en sentido vertical, en la medida en que cada ordenamiento jurídico utiliza modelos diferentes de DRI como de forma transversal ya que, dentro de cada ordenamiento jurídico,  cada sistema de información sólo recoge información parcial sobre los DRI. Por esta razón es preciso entender el funcionamiento de estos sistemas,  para establecer sus relaciones de equivalencia y manejar una información territorial coordinada y coherente